公社住宅の家賃は公社が一方的に上げられるのか

3行でわかる判決

• 住宅供給公社が数年おきに家賃を引き上げてきたことに対し、入居者たちが、適正な家賃を超える部分は効力を生じないとして争いました。
• 最高裁は、公社住宅の貸し借りも民間と同じ私法上の賃貸借であり、家賃の増減について定めた借地借家法32条1項が適用されると判断しました。
• 公社のルールを根拠に家賃変更を有効とした高裁判決は破棄され、審理は高裁に差し戻されました。

何があったのか

地方住宅供給公社（以下、公社）は、住宅が不足している地域で、勤労者に良好な住宅を供給することなどを目的とする法人です。この事件の公社は、神奈川県内で多数の住宅を賃貸していました。

入居者たちは、それぞれ公社の住宅の一室を借りていました。公社は、平成16年4月から平成30年4月までの間、おおむね3年ごとに入居者に家賃を改定すると通知しました。その結果、当初は月額3万9530円〜5万6350円だった家賃が、最終的には月額6万1950円〜8万6910円になるとされました。

入居者たちは、この家賃の変更のうち適正な賃料を超える部分は効力を生じていないと主張し、家賃の額の確認と、払いすぎた家賃の返還などを求めて裁判を起こしました。

何が争われたのか

民間の賃貸住宅であれば、家賃を上げ下げしたいときは借地借家法32条1項のルールに従います。この条文は、税金や物価などの経済事情の変動や近所の同じような建物の家賃と比べて、家賃が不相当になったときに、貸主・借主のどちらからでも増額・減額を請求できると定めています。貸主が一方的に決めた額がそのまま通るわけではなく、話がまとまらなければ最終的には裁判所が相当な額を判断する仕組みです。

一方で、公社については特別な法律（地方住宅供給公社法。以下、公社法）があります。公社法24条は、公社が住宅の賃貸などを行うときは国土交通省令で定める基準に従うよう求めており、それを受けた省令（公社法施行規則）16条2項は、公社が家賃を変更するときは近くの同じような住宅の家賃や変更前の家賃、経済事情の変動などを総合的に考えて定め、変更後の家賃が近くの同種住宅の家賃を上回らないようにする、と定めています。

争点は、この省令の規定が、借地借家法32条1項の「例外」にあたるかどうかでした。

高裁は、公社はこの省令の規定に基づいて家賃を変更でき、この規定は借地借家法32条1項に対する特別の定めなので、公社住宅には同項が適用されないと判断しました。そのうえで、公社の家賃改定は有効だとして、入居者たちの主な請求を退けていました。

裁判所はどう判断したか

最高裁は、高裁の判断を誤りだとしました。

まず、公社が業務として入居者と結ぶ住宅の貸し借りは、私法上の賃貸借関係であり、法令に特別の定めがない限り借地借家法が適用されるとしました。

次に、特別の定めがあるかどうかを検討しました。最高裁は、公社法24条の趣旨について、公社の公共的な性格を踏まえ、ほかの法令の基準に加えて「補完的、加重的な基準」に従わせるもので、その中身が専門的・技術的なので省令に任せたものだと読みました。そうであれば、省令で借地借家法32条1項の適用を排除し、公社に独自の家賃変更の権限を与えることまでは、公社法が省令に任せた範囲に含まれないとしました。

また、省令16条2項の文言からみても、この規定は公社が家賃を変更する際に従うべき追加の基準を示したものにすぎず、借地借家法32条1項の適用を排除する規定ではないとしました。ほかに適用を排除する法令上の根拠もないとして、次のように結論づけました。

公社住宅の使用関係については、借地借家法３２条１項の適用があると解するのが相当である。

そのうえで、この点について更に審理を尽くさせるため、事件を東京高裁に差し戻しました。裁判官全員一致の意見です。

この判決の意味

この判決のポイントは、公社住宅なら公社が定めたルールで家賃を変えられる、という考え方を最高裁が否定したことにあります。公社住宅の家賃の増減も、民間の賃貸住宅と同じく借地借家法32条1項の枠組みで考えることになります。

判決の中で、省令16条2項が無意味になったわけではありません。最高裁はこれを、公社が家賃を変更するときに追加で守るべき基準と位置づけています。つまり、公社は借地借家法のルールに加えて、近くの同種住宅の家賃を上回らないといった基準にも従う立場にある、という整理です。

注意したいのは、最高裁が判断したのは借地借家法32条1項が適用されるかどうかという点だけだということです。今回の家賃改定がどこまで有効なのか、入居者に払いすぎた分があるのかといった具体的な結論は、最高裁では決まっておらず、差し戻された高裁での審理に委ねられました。

その後・実務への影響

共同通信の報道によると、差し戻し後の東京高裁は、入居者たちが家賃の増額後に法的手段で争わなかったことなどから増額について黙示の合意があったと判断し、入居者側の控訴を棄却しました。入居者側は上告する方針と報じられています。

公社住宅にも借地借家法32条1項が適用されるという最高裁の判断そのものは、差し戻し後の審理でも前提とされています。そのうえで、個別の家賃改定が有効かどうかは、入居者と公社の間で合意があったといえるかなど、事案ごとの事情によって判断が分かれうることがうかがえます。

本記事は判決文をもとにした解説であり、法律相談に代わるものではありません。個別の事案については弁護士にご相談ください。