借地の建物、持分だけ買った人は地主に買い取らせられるか

3行でわかる判決

• 借地の上に建つ建物の「持分」だけを買った人が、地主に時価での買取りを求められるかが争われました
• 最高裁は、建物の持分について建物買取請求権は成立しないと判断し、買主側の上告を退けました
• 地主が望まないまま建物の共有関係に巻き込まれる不利益を重くみた判断で、マンションのような区分所有建物の専有部分の持分でも結論は同じだとされました

何があったのか

土地を持つ地主が、平成2年7月、Aさんとの間で、建物を所有する目的でその土地の一部を貸す契約を結びました。期間は平成元年10月から30年です。Aさんはその土地の上に区分所有建物を建て、そのうちの一室（専有部分）を所有していました。

平成30年8月にAさんが亡くなり、4人の子がその一室を相続します。相続分は各4分の1ずつでした。借地契約はその後、令和元年10月から30年の約束で更新されています。

令和3年2月、この事件の買主が、子ら4人のうち3人から、その一室の持分合計4分の3を買い受けました。ところが、建物の持分を買えば土地を使う権利（借地権）の持分も一緒に移ることになるのに、地主はこの譲渡を承諾しませんでした。そこで買主は同年11月、地主に対して建物買取請求権を行使すると伝え、買い取った持分の時価にあたる金額の支払いを求めて訴えました。

何が争われたのか

借地借家法14条は、借地の上に建つ建物を第三者が手に入れたのに、地主が借地権の譲渡を承諾してくれない、という場面のための規定です。判決はこの規定の趣旨を、次のように説明しています。承諾も、承諾に代わる裁判所の許可も得られなければ、その譲渡を地主に主張できず、建物を取り壊して土地を明け渡すよう求められるおそれがある。そこで買取請求を認めることで、建物に投じたお金の回収と、まだ使える建物が残ることの両方を図る、という仕組みです。

問題は、買ったのが建物「そのもの」ではなく「持分」だったことです。買主側は、この制度の中心にあるのは投じた資本を回収させることなのだから、持分が譲渡された場合にも買取請求権は成立するはずだ、と主張しました。持分を否定した高裁（東京高裁・令和6年8月1日判決）の判断には法令解釈の誤りがある、というのが上告の理由です。

裁判所はどう判断したか

最高裁は、建物まるごとの買取りと、持分だけの買取りとでは、地主が置かれる立場がまったく違うことに着目しました。

建物の全部について買取請求がされた場合、地主は時価を払う代わりに建物の所有権を手に入れます。その建物を誰かに譲って新しく借地権を設定してもよいし、取り壊して土地を別の用途に使ってもよい。負担は生じますが、出口はあります。

これに対し、持分だけの買取請求を認めるとどうなるか。判決はこう述べました。

借地権設定者は、その行使によって、当該建物の共有関係に巻き込まれることになる

地主は、自分の意思とは関係なく持分の時価相当額を負担させられるのに、建物を自由に処分することはできません。ほかの共有者と話し合いながら使うしかない立場に置かれます。建物全部を買い取る場合と比べて重大な不利益を受けるおそれがある、というのが最高裁の見方です。

さらに、持分に投じたお金の回収については、共有物分割請求という別の道があると指摘しました。

共有物分割請求をすることによって図り得る

回収の手段がほかにある以上、建物全部の譲渡の場合と比べて、買取請求権を認める必要性も乏しい。そう述べたうえで、最高裁は次の結論を示しました。

賃借権の目的である土地の上にある建物の持分について、建物買取請求権は成立しない

そして、譲渡の対象が区分所有建物の専有部分の持分であっても違いはないとして、この事件の持分についても買取請求権は成立しないと判断しました。高裁の判断は正当だとして、上告は棄却されています。裁判官全員一致の意見でした。

この判決の意味

この事件では、亡くなったAさんの一室が相続によって子4人の共有になり、そのうち3人の持分がまとめて第三者に売られました。こうして持分だけを手にした人が、地主に「時価で買い取ってほしい」と迫れるのか。最高裁がこの点に正面から答えたのが本判決です。

答えは「できない」でした。理由の中心にあるのは、地主の側の事情です。買取請求権は、地主の承諾がなくても一方的な意思表示だけで売買が成立する、強い権利です。それを持分について認めると、地主は望まない共有関係に引きずり込まれてしまう。しかも持分を買った側には共有物分割という手段が残されている。この二つが決め手になりました。

なお、この判決には尾島明裁判官の補足意見が付いています。補足意見は、借地借家法19条1項の「承諾に代わる許可」では「土地の上の建物」に持分も含むという実務の扱いがあるという買主側の主張に触れ、裁判所が一切の事情を考慮して許可を出す場面と、地主の意思にかかわらず売買が成立してしまう場面とでは、適用の場面も効果も大きく異なるのだから、同じ言葉の解釈が違っても不自然ではない、と述べています。

その後・実務への影響

補足意見はもう一点、この判断がどこまで及ぶかにも言及しています。たとえば建物が地主自身と別の人との共有になっていて、その別の人が持分を第三者に売ったような場合には、地主が建物全部の所有権を得ることになるので「共有関係に巻き込まれる」不利益は生じません。それでも買取請求権が認められるようになるわけではない、というのが尾島裁判官の考えです。地主だけが自分の意思によらない代金負担を負う一方、買取請求を認めなくても双方に共有物分割という柔軟な調整手段が残るからだ、としています。

最高裁の法廷意見自体も、建物の持分については一般的に買取請求権は成立しないという前提に立つものと解される、と補足意見は述べています。持分の売買が絡む借地の場面で、買主が地主に代金の支払いを求める道は、この判決によって狭まったといえます。同じような立場に置かれた場合には、共有物分割請求など別の手段を検討することになるでしょう。

本記事は判決文をもとにした解説であり、法律相談に代わるものではありません。個別の事案については弁護士にご相談ください。