| 事件番号 | 令和6年(受)第1067号 |
|---|---|
| 裁判所 | 最高裁判所第一小法廷 |
| 判決日 | 2025-06-30 |
| 出典 | 裁判所ウェブサイトの判決文 |
3行でわかる判決
- 別荘地の中に土地を持っているが、管理会社と契約を結ばず、建物も建てていない所有者に、管理費相当額の支払い義務があるかが争われた
- 最高裁は、管理業務による利益は契約の有無や土地を使っているかどうかに関わらず所有者全員に及ぶとして、相当と認められる額の返還義務を認めた
- 契約していないから払わない、という理屈は、別荘地のように共同の基盤がある場所では通らないことがある
何があったのか
舞台は、栃木県那須塩原市にある別荘地である。多数の土地と、道路などの施設から成る。
この別荘地では、不動産の管理業などを目的とする株式会社が、土地の所有者と一件ずつ共益管理契約を結び、管理業務を行っていた。業務の中身は判決文に列挙されている。道路、側溝、マンホールなどの雨水排水設備、街路灯、消火栓、ゴミ集積所の保全と維持管理。毎日2回のパトロール、道路ゲートの開閉管理、関係者以外の立入り防止、天災地変のときの見回り点検。道路両脇の雑草の刈込みと、U字溝内部の清掃。
管理費は、1区画あたり年額3万6000円（消費税別）。1区画の面積が350平方メートルを超える場合は、1平方メートルあたり年額102円（消費税別）が加算される。
問題になった土地を持っていたのは、昭和52年にこの別荘地の1区画を取得した人だった。ただし土地の上に建物を建てておらず、土地を利用してもいなかった。管理会社と管理契約を結んだことはなく、管理費を払ったこともない。この人が令和元年に亡くなり、土地は相続人の一人が相続し、債務は相続人らが法定相続分に従って引き継いだ。
管理会社は、この相続人らに対し、平成28年7月から令和4年6月までの6年分について、管理費と同じ額の支払いを求めた。契約に基づく請求ではない。管理業務という労務によって土地の所有者側が法律上の原因なく利益を受け、その分だけ管理会社が損失を被った——民法の不当利得の考え方に基づく請求である。
何が争われたのか
土地の所有者側の言い分は、大きく2つだった。
1つは、管理業務はこの土地の経済的価値を維持したり向上させたりするものではない、というもの。建物も建てず使ってもいない土地について、道路の維持や草刈りが自分の得になっているとは言えない、という理屈である。
もう1つは、管理業務の提供を望んでいない者に費用を負担させるのは契約自由の原則に反する、というもの。契約を結ぶかどうかは当事者の自由であり、結んでいない以上、対価を払う義務はない、という主張だ。
原審である東京高裁は、相続人側が不当利得の返還義務を負うと判断していた。これを不服とした相続人側が、法令の解釈適用に誤りがあるとして上告した。
裁判所はどう判断したか
最高裁第一小法廷（裁判長・安浪亮介裁判官）は、令和7年6月30日、裁判官全員一致の意見で上告を棄却した。原審の判断がそのまま維持されている。
理由の組み立ては、おおむね3段階だった。
第1に、管理業務の性質。 この別荘地は大規模な別荘地として開発され、現在も別荘地として利用されている。管理業務は、その別荘地を支える基盤となる施設を所有者が使える状態に保ち、犯罪や災害による被害の発生などを予防し、環境や景観を別荘地としてふさわしい良好な状態に保つものだ、と最高裁は整理した。
第2に、利益が及ぶ範囲。 管理業務は別荘地の全体を対象としており、すべての所有者に利益を及ぼす。そして、契約を結んでいない一部の所有者だけを、その利益から締め出すことは難しい。判決はこう述べる。
一部の本件別荘地所有者のみを本件管理業務による利益の享受から排除することは困難
ここが結論を決めている。道路を直しても、ゲートを閉めても、草を刈っても、その効果を契約者だけに配って非契約者には渡さない、という切り分けができない。だから、土地に建物を建てて利用しているかどうかに関わらず、所有者には利益が生じている——最高裁はそう見た。管理業務が土地そのものの経済的価値を維持・向上させるものでなかったとしても、この結論は変わらないとも述べている。
第3に、負担を求めることの当否。 管理費を払わない所有者がいると、払っている所有者との間で不公平な結果が生じる。管理業務の費用を賄う原資が減り、業務の提供に支障が出て、別荘地の基本的な機能や質の確保に悪影響が生じるおそれもある。しかも、この種の管理は所有者が個別にできるものではなく、地方自治体による提供も期待できず、この管理会社のほかに担い手がいる様子もうかがわれない。
そうした事情も踏まえると、管理業務の提供を望んでいなかったとしても、
管理費として相当と認められる額の負担を免れることはできない
と結論づけた。契約自由の原則との関係についても、
このように解することが契約自由の原則に反するものでないことは明らかである
と言い切っている。
この判決の意味
まず押さえたいのは、最高裁が認めたのが管理契約と同額の支払いではなく、管理費として相当と認められる額の返還義務だという点である。契約している所有者と同じ金額が自動的に発生する、という言い方はしていない。金額がいくらなのかは、なお個別に判断される余地が残っている。
また、この判断が成り立った背景には、いくつかの事情がそろっていたことがある。大規模な別荘地として開発され、今も別荘地として使われていること。管理業務が基盤となる施設の維持という性質を持ち、利益の切り分けができないこと。その管理を代わりに担える者がいないこと。判決はこれらを一つひとつ挙げたうえで結論に至っている。同じ理屈があらゆる私道や分譲地にそのまま当てはまる、と読むのは早い。
そのうえで、使っていない土地だから関係ない、という主張が通りにくくなったことは確かだろう。相続でたまたま引き継いだ、現地に行ったこともない、という状況であっても、所有している以上は負担を求められる可能性がある。使わない土地にも固定資産税がかかるのと同じように、持っているだけでコストが生じうる、ということになる。
その後・実務への影響
最高裁第一小法廷は同じ日に、別荘地の管理費をめぐるもう1件の不当利得返還等請求事件（令和5年（受）第2461号）でも判決を言い渡している。裁判所ウェブサイトの裁判例情報によれば、こちらは原判決を破棄して最高裁が自ら判断を示す破棄自判で、本件と同じ枠組みが用いられている。同じ論点について、同じ日に2件の判断が示されたことになる。
別荘地やリゾート分譲地の管理費は、管理会社側から見れば徴収の根拠がはっきりし、所有者側から見れば契約していないという一点だけでは支払いを免れにくくなった。争いになったときに残る問題は、支払うかどうかよりも、いくらが相当なのかという金額の側に移っていきそうである。
本記事は判決文をもとにした解説であり、法律相談に代わるものではありません。個別の事案については弁護士にご相談ください。
